2012年洛阳房地产市场年度报告
编辑：洛阳楼市网
2012年02月08日09:44
来源：洛阳楼市网
摘要:2011年洛阳楼市最大特征是供应明显增加。洛阳楼市总体供应面积达到486.97万㎡，分别是2009年的近2.7倍，2010年的1.4倍。与之相应的销售，却呈现明显下滑趋势。2011年销售仅296.49万㎡，而09年是378.6万㎡，10年达到455万㎡的高点。2011年市场库存不断加大，供过于求表征明显。
前言
从2010年经过数轮调控后，中国房地产进入深度调整期。从全国楼市看，2011年限购令出台，部分城市的成交量呈直线下滑的态势，但是价格保持相对稳定。限购政策直接导致的成交下滑持续也不过四个月时间，五月份成交明显回升；由于连续加准、加息、首套房贷利率上浮，限购、限贷的累加效应组合，“金九银十”全国楼市成交萎靡，一线城市全面进入“惨淡”的降价通道；一线城市“降声一片”，媒体对楼市下行的大肆渲染，12月24日以龙湖售楼部被砸为拐点，“降价求生”成为各大开发商普遍采取的措施；10月以后三四线城市成交迅速下滑。
洛阳楼市2010年风声水起，供应、销售全面赶超2009年；进入2011年，面对新国八，面对限贷等相关政策，洛阳楼市可谓逆风飞扬，持续上涨；但是到了下半年，随着二三线城市“限购令”传言，洛阳楼市开始变得扑朔迷离，然而更为戏剧化的是，限购令没有出台，9月份以后，随着全国楼市下行大流，洛阳楼市急转直下，成交迅速下滑。
2011年洛阳楼市最大特征是供应明显增加。洛阳楼市总体供应面积达到486.97万㎡，分别是2009年的近2.7倍，2010年的1.4倍。与之相应的销售，却呈现明显下滑趋势。2011年销售仅296.49万㎡，而09年是378.6万㎡，10年达到455万㎡的高点。2011年市场库存不断加大，供过于求表征明显。
价格方面，或许没有哪个楼盘像2011年上半年这样敢定价，房价从年初开始一路飙升至6月份。2011年洛阳商品房市场总体成交均价达到4484元/㎡。所以下半年成交量虽然下滑明显，但是成交金额却基本与去年持平。虽然进入下半年，市场下行迹象明显，但是市场价格表面上却一直维持在高位稳定的状态中。
2011年洛阳楼市留给我们很多惊喜，很多纠结，也留给我们更多的思考……
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国家宏观政策分析
一、宏观环境综述
2011年“控”字当头，从整体宏观经济到房地产市场都受到调控措施的严重影响，因此“控”字也被媒体评选为2011年度代表汉字。“控”字的突出，直观的反映了中国经济发展由快放缓、由热转冷的微妙趋势，而在国民经济各行业中极具中国特色经济代表性的房地产在此方面表现得也更加明显。
2011年的宏观经济环境，呈现的是保增长与调结构的激烈博弈，政策在提高GDP与降低通胀两者之间艰难抉择，而最终为了避免经济结构失调和高通胀对经济和社会稳定造成冲击，政府选择了降低通胀为调控主要目标，金融紧缩与房地产调控措施密集出台，调控和紧缩成为年度经济发展的主基调。
二、宏观环境变化四步解析
进入2011年以来，货币政策与房地产调控的明显从紧让很多相关行业人员倍感压力的同时，也纷纷产生对于政策巨大转向的不解，这在房地产业由2010年的量价火热上升转为2011年的量跌价滞方面表现得尤为明显。而造成这种行业形势快速变化的原因，则可以分为四步来进行解析。
1.货币超发引发经济投资过热，加剧资产泡沫
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
为了化解金融危机对中国国民经济的冲击，保证经济增长速度，2008年末政府推出了四万亿经济刺激计划，为市场注入了巨大的货币流动性。在经济刺激政策的推动下，中国M2（广义货币）投放量迅速膨胀，增速长期保持在20%左右的高位运行。长期的货币超发创造了巨大的流动性，为国民经济发展注入强力的货币支持的同时也极大地推动了投资过热，大量资金进入投资投机领域，多种资产价格飙升，房价、物价高涨，资产泡沫化倾向明显，给经济运行的稳定性带来较大隐患。
2.负利率与高通胀持续存在，通胀进入恶性循环
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
货币超发投资过热带来的显著影响就是资产价值飙升，物价快速上涨。进入2010年以来，CPI指数不断升高，至2011年超过6%之后，至今仍保持在6%以上高位运行；与之相对的是银行的存贷款利率长期处于低位，2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%，一年期存款利率达到3.5%，这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息，但是尽管加息如此频繁，高企的CPI仍将实际利率压低在-3%左右位置，负利率持续存在。
负利率的长期存在，导致的直接后果就是储户为了追求财富保值增值而逃离银行存款系统，大量进入投资投机领域，导致多个行业投资过热以及投机囤积行为盛行，进一步加剧通货膨胀，压低实际利率，出现恶性循环。
3.信贷紧缩，市场遭遇巨大资金瓶颈
数据来源：国家统计局发布相关数据整理
为了遏制投资过热风潮，央行接连推出措施来削减市场流动性，控制信贷规模，最直接的手段就是上调存款准备金率。自2009年以来，央行12次上调存款准备金率，至2011年6月20日上调之后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史最高位，大量资金被冻结在银行，市场上流动性十分紧张。
过高的存款准备金率导致的流动性严重缺乏，最直接的影响就是企业贷款严重不足，直接导致大量生产型中小企业面临资金困境，同时也对信贷依赖程度较高的房地产企业造成了巨大影响。由于银行难以贷款导致了民间借贷泛滥，投资担保公司、民间高利贷盛行，大量中小型生产企业、房地产开发企业被迫选择成本极高的民间借贷来缓解资金压力。但是这些融资行为因为缺乏坚实的保障，存在极大风险，温州、鄂尔多斯高利贷泡沫相继破裂已经引起了官方的高度重视，而与民间借贷密切相关的房地产业也面临较大危机。
为了避免民间高利贷继续扩大和房地产业剧烈波动，进入年末央行转而对金融信贷政策进行微调，采取多方面措施来解决民间高利贷问题，同时加强对于房地产波动烈度的控制。2011年12月，央行三年来首次下调存款准备金率0.5%，释放资金4000亿，但由于资金量较小，短期很难解决市场的资金缺口，市场流动性仍然表现得较为紧张。
4.房地产业进入冬天
由于目前国内房地产企业资本充足率整体水平仅为20%左右，宽松的信贷融资环境是许多房地产企业发展的重要支撑。在信贷紧缩的大背景下，自有资金相对紧缺的房企面临着巨大挑战。与此同时，由于限购政策影响持续深化，一方面部分购房者或因资格限制无法形成有效需求，另一方面较多购房者因为政策信号的持续释放选择持币观望。因此，房地产企业不得不面对资金链和需求下滑的双重压力，房价与政策的博弈趋于白热化。
国家统计局的数据显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比（较9月）下降的城市数量达到34个，比9月增加了17个，下降城市数量首次超过上涨城市数量。报告显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比持平的城市有20个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
目前来看，大范围的房价下降仍未到来，市场仍然处于价格与政策的博弈期。由于通胀压力仍然偏大，政府也接连强硬表态房地产调控不会放松，对比房地产商的资金紧张逐渐加剧，未来房价可能会步入下降通道。考虑到政府即将换届，各方面措施都会以稳定为主，政策环境在明年年内维持现状的可能性较高，因此春节后房地产企业面临的形势可能会更加严峻，也会有更多企业选择以价换量，缓解资金链压力。但是同时要注意的是，目前房地产业与国民经济发展仍然联系紧密，国家虽然严厉表态调控不放松，但房价进入下降通道后不排除对政策进行适度微调，确保房地产业价格调整稳定进行而不是快速波动。
三、年度调控政策汇总
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纵观2011年全年出台的调控政策，主要内容以信贷调整为主。1-7月连续6次提高存款准备金率，3次加息，收紧流动性的趋势十分明显；下半年后，CPI涨幅开始回落，持续信贷紧缩效果显现，金融政策推出不再密集；而进入年底由于地方信贷风险加大和中小企业融资困难，信贷政策开始微调，通过下调存款准备金率0.5个百分点释放少量流动性，加大对中小企业的信贷支持，帮其度过年底结账期，避免企业破产风险。虽然年末信贷政策出现了小幅微调，但是相比之前的连续紧缩操作影响力非常微小，信贷紧缩的整体趋势依然是清晰不动摇的。
房地产调控政策方面年内出台政策相对较少，主要调控手段是扩大限购范围和不断释放强硬的调控信号，在确保保障房建设
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