洛阳楼市2010年风声水起，供应、销售全面赶超2009年；进入2011年，面对新国八，面对限贷等相关政策，洛阳楼市可谓逆风飞扬，持续上涨；但是到了下半年，随着二三线城市“限购令”传言，洛阳楼市开始变得扑朔迷离，然而更为戏剧化的是，限购令没有出台，9月份以后，随着全国楼市下行大流，洛阳楼市急转直下，成交迅速下滑。

     2011年洛阳楼市最大特征是供应明显增加。截止到11月份，洛阳楼市总体供应面积达到447.70万㎡，分别是2009年的近2.5倍，2010年的1.3倍。与之相应的销售，却呈现明显下滑趋势。2011年截止到11月份整体销售仅277.32万㎡，而09年是378.6万㎡，10年达到455万㎡的高点。2011年市场库存不断加大，供过于求表征明显。

     价格方面，或许没有哪个楼盘像2011年上半年这样敢定价，房价从年初开始一路飙升至6月份。截止到11月份，洛阳商品房市场总体成交均价达到4491元/㎡。所以下半年成交量虽然下滑明显，但是成交金额却基本与去年持平。目前洛阳城中心区5000元/平方米以下的楼盘已难寻觅。虽然进入下半年，市场下行迹象明显，但是市场价格表面上却一直维持在高位稳定的状态中。

     2011年洛阳楼市留给我们很多惊喜，很多纠结，也留给我们更多的思考……

     一、2011年洛阳楼市观察

     1、供销矛盾日渐突出，供应激增，销售受阻。

    

     2011年全年各大项目共计开盘近80次，全年总供应量在10万㎡以上的项目有13个。其中书香苑、盛唐至尊、恒大绿洲全年供应量在22万㎡以上；超过15万方的有5个，分别是君合园（有色院定向销售）、宝龙城市广场、东方今典、绿都塞纳春天、世纪华阳；超过10万方的有5个，分别是奥体花城三期、升龙广场、建业高尔夫、九都明郡以及国宝花园。

     2011年元旦过后，西工升龙广场、涧西中泰世纪花城、新区泉舜财富中心的开盘，似乎给那个冬季的洛阳楼市点燃了熊熊旺火。升龙首次开出近千套房源竟被抢购一空，甚至还炒作出买不到房的“服毒姐”，也不为洛阳楼市的一大新闻热点。中泰世纪花城五期“90”紧凑小三房定位引起了市场不少争议，但是火热排队的销售场面仍证明了中泰品牌的号召力。泉舜财富中心2011年全年供应总量7.6万㎡，仅为2010年全年销售量的三分之一强。且全年采取小体量，多频次的开盘销售策略，总体取得了不错的销售业绩。在整体楼市转冷之际，竟然封盘停售，大有“皇帝的女儿不愁嫁”之风范，真是今时不同往日，与08年2980元/㎡一口价领降洛阳楼市不可同日而语。但是12月24日又新推一栋楼的房源，打出6020元/㎡起的价格，开盘深藏不露，不是排号客户（包含各家媒体）一律谢绝入内，不知道“葫芦里卖的是什么药”。

    

     农历新年过后，国家即刻颁布了“新国八条”，紧接着上调存款准备金率，加息，调控风声越吹越紧。洛阳楼市却一片欣欣向荣的景象，新盘亮相、老盘提价、销售飘红……但大多数楼盘节点都没有赶上前五个月的盛世。5月以后，洛阳市场的供应才进入整体增长的阶段，平均每月的供应量在60万㎡。

     5月，盛唐至尊开出第一批房源，总共900余套，其中有近一半走的团购，对外销售400余套，取得80%的销售业绩，尚且令人满意。但是面对2011年开出的24万㎡的销售压力，盛唐至尊在后续6月、11月的开盘销售中就显得有些无力。鼎城十月开盘，以花园洋房和小高层稀缺产品优势，并以低于市场预期的价格，给市场交了一份满意的答卷。但是开盘后鼎城卖地、资金链断裂的负面新闻不断，12月新开1栋花园洋房，没有广告，没有活动，低调开盘，零成交，让人大跌眼镜。

     7月，洛阳掀起“限购风”；7月、8月为规避“限购”各大楼盘集中开盘。世纪华阳、名门盛世、壹号城邦、建业高尔夫、宝龙城市广场、泉舜财富中心等均在此阶段开盘。世纪华阳因其无可比拟的区位品牌优势，销售一片火爆外，其他项目业绩虽表现平平，但总体差强人意。

    

     9月、10月，洛阳没有限购，但在一线城市一片大跌，各种楼市下行的舆论影响下，洛阳楼市也随之转入“寒冬”。所谓“金九银十”彻底不复存在。来访、成交全线下滑，部分新开楼盘业绩基本可以用“惨淡”来形容。

     2011年最后两个月，洛阳楼市在整体观望情绪中打折促销活动此起彼伏。但与08年的情绪不同的是，今年的开发商更为纠结，一方面市场下行，销售受阻，银行限贷，回款无望；另一方面，依据08年的市场经验，心存侥幸，不忍割肉。在这样纠结情绪下的市场表现就是价格下调遮遮掩掩，小心翼翼。如08年泉舜、宝龙城市广场、新天地红太阳花园一口价折到底的大幅优惠尚未出现，整体市场价格表现上仍然相对稳定。但值得一提的是，市场上各种内部团购的销售增多，团购以出货回款快，价格低，又相对隐晦，市场影响相对较小的优势，成为众多楼盘销售回款的捷径。

     2、产品结构多元化，产品力日趋增强

    

     2011年从产品供应形态上，市场表现可圈可点。整体供应总量来说仍以标准二房、三房为主。但是市场小户型的供应量较去年明显增加。首先是南昌路的小户型大战，以南昌路为核心，周边五个以上项目推出了小户型公寓类产品项目。其中世纪华阳、壹号城邦、名门盛世鏖战甚欢，同一区位、相似户型区间、开盘时间相差无几，较量的就是品牌、价格、产品细节和配套了。最终世纪华阳以绝对优势取胜。除此以外，周边其他项目也或多或少的推出了小户型产品，时代行宫、洛浦公馆高新区项目也以小户型主打，相较而言，其最核心的优势就只有价格，但面临如今的市场形势，价格优势显得那么的无力。此外，沿线的双溪部落、蓝波湾等项目也均配置了一定的小户型产品，包括中泰的“90”系列一定程度上也加入了居住型小户型产品之列。中泰这一系列小二居小三居以大社区、贝尔高林景观、优质物业等优势，吸引了大批年轻婚房置业需求，虽然很多中泰改善型换房需求客户因为面积过小，放弃购房；虽然少量的大面积户型以更高的价格被抢购一空；但是中泰在2011还是保持了相对稳定的销售业绩再次证明了品牌的实力。新区世贸公馆博洛尼全精装小户型，也是2011年小户型市场一道靓丽风景线，真是实现拎包入住，可是那令人咋舌的价格，在如此严峻的市场环境之下，市场接受的周期会相对长一些。此外以纯投资为主的宝龙城市广场的小户型公寓，用相对低廉的价格优势，赢得了很多郊县投资客户的青睐。在市场下行严重的九月、十月，保持了相对旺盛的销售力。

    

     中高端产品，160-200㎡市场认可度提高。泉舜财富中心、盛唐至尊、东方今典、中泰世纪花城、升龙广场、顺驰城等项目在今年主推产品中，十月份前大面积户型出乎意料的畅销。且价格都比其他面积户型略高。当然在产品规划上大面积户型一般占据了小区优势资源，所以受到改善性需求和郊县客户的青睐。

     商业方面，由于调控的影响，似乎给商业销售提供了契机。十月份以后，众多楼盘在住宅销售不畅的情况下，推出了商业产品。总体销售状况良好，但是产品上并没有什么突出的表现。基本以临街一二层门面房为主要供应形态。

     2011年，市场在产品上面还是做足了文章，产生了一定的差异化竞争形态。绿都塞纳春天的法景园林；盛唐至尊主打中式建筑及园林景观；升龙新装饰主义建筑立面，聘请香港刘荣广/伍振民建筑师事务所进行了整体的规划与建筑设计，号称建筑不离婚的房子；绿城与龙海签约代建；建业代建龙城；住总鼎城下沉式院落花园洋房……洛阳各大开发商开始意识到产品差异化竞争的重要性，开始注重产品研究，并且尝试引进品牌代建。

     3、土地成交空前增长，核心区地块依然紧缺